[老屋創業] 三合院 | 老屋 裝修心路歷程 Part 4 | 租用/借用三合院最大的爭議
幾年過去，還是看得到許多人仍然在風靡老屋改造。
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| 我們那時候整理的三合院，還上了彰化縣文化局的老屋點燈：https://choldhouse.bocach.gov.tw/cht/index.php?code=list&ids=8&mod_code=list_comment&house_ID=1130 |
坦白說，去年2020年，疫情爆發，加上很多家庭因素，我們一直在三合院苦撐，而多的狀況是任何商業模式的調整，都動彈不得，大多數原因，就是因為借用，換作外界的狀況，也可以說是租用。使用三合院前，舅媽害怕我們佔用三合院不放手，跟我們簽訂租用契約，只不過是五百元租金...，但是對三合院改造最大的問題，其實不是我舅舅或舅媽，而是我們自己媽媽對三合院的回憶....，在2020年10月，我們就決定停止營業了。
雖然我們決定停止營業，跟我太太那邊的親戚惹上黑道，也有一些關聯，但他惹上黑道的事，卻跟我們完全無關啊～不懂當時黑道就每天告訴我們要來拜訪，搞得我太太心慌慌，我也被卡在那，無法抽身去做更多事...
以上，總結，營運狀況陷入困境，無法採用靈活的商業策略。
除此外，跟大家分享一下，租用或借用老屋的建議：
1. 一次簽約10年。
租用老房子時，務必要談好，建議你準備一筆資金，並且跟對方談10年以上的契約，千萬簽不要三年內的契約，否則你就虧大了...
為什麼建議你談10年？第一點，你可以先評估你整理這棟老屋子會花費多少費用？如果超過50萬，真心建議，至少用10年的時間去攤提裝修費用。假設整修費50萬，10年攤提每年也要5萬，10年才回本，更不論需要房租支出、定期維護修繕等開銷。當然，你也可以假設3年50萬就賺回來了，但對於有心要整修老屋的人，我看到的～大多數比較沒辦法快速找到正確的商業模式，除非是資本家，或早就有雄厚的經驗。還有一點，就是第二點的修繕問題。
2. 老屋最大的爭議，不外乎也是修繕。
如果你提建議或計畫書，就能獲得屋東修繕支援，那絕對是最棒的，但這種情況，除了有配套措施的公家單位老屋，其他的真的是憑運氣。就算你有這個運氣，你也要考量一下，房東是不是有其他意圖？因為我看了太多案例，都是剛接收破舊的老屋，進行大手筆的修繕後，房東見到有好處可以挖，在合約到期時，就立刻不續簽，要收回使用，這也就是為什麼我在第一點就告訴你至少簽十年。
3. 完善的營運計畫，除了咖啡店或餐飲類的營收方式之外，你還有其他收入模式嗎？
我遇過很多老闆，在這一點都是在最後被逼急了，才想出額外的營收模式，但萬一沒想到，其實他面對的不只是倒閉，還有倒閉的後續問題。
最重要的是，畢竟是租用或借用，你的商業模式，是不是能被房東接受，也是一件很重要的事！
就像我們當初除了營運蛋糕店跟咖啡店之外，也會有一些活動場地外借等等。但是，我們在前幾年，發現這邊的年輕人，其實很需要一個安靜、有冷氣、有廁所跟書桌的空間，讓我直覺想到的就是都會區的空間分享。當我提出這個想法時，我們家長輩立刻聯想我們要轉手出租，直喊著「我們沒跟你收租金，你怎麼能轉手去收租金呢？」哇咧！！！於是，這個計畫，完全被打死，我們到現在仍然覺得很可惜。畢竟我們不可能永遠依賴觀光客的挹注跟消費，還是要探索在地的市場需求...。
所以有時候，你可以很天馬行空，但在房東有限的思維下，你很難突破困境。
4. 稅金，當你商業使用老屋時，他可能原本不用支付房屋稅跟地價稅，務必先了解、確認。
我們使用了一兩年後，才知道原本當初我們商業登記時，舅舅他們被課收地價稅跟房屋稅，時不時對我媽哀哀叫，早知道會這樣～我們就不借用了啊！我們也受到我媽的啐唸攻擊 Orz...
5. 除了以上三點，老屋租借上，其實還有很多爭議，一般常見的修繕議題之外，就是在地認同。
因為在商業行為上，你不可能永遠依賴外地觀光資源，更要考慮，在地生活中，老屋是怎麼被放入大家的生活中？尤其，輪得到你接手的老屋，很多是老化嚴重的鄉鎮，或是荒山野嶺中的荒廢屋子，再怎樣荒廢，其實還是有鄰近的社區存在..，有人就會有問題。
心裡不平衡碎碎念...
其實我們用三合院6年，從荒蕪人煙的樣子，一直整理、打掃、修繕，從初期每個月1萬以上的維修費之外，更費盡心力，發揮自己的巧思，創造老屋自有的風格，但之間遇到最大的難題就是我們的媽媽。因為媽媽對這座三合院有太多回憶，所以一直限制我們，那裡不能動，這裡不能動，就這樣我們大概有三年多的時間，動彈不得。一直到後來我們媽媽在某一次聊天，我們稍微抱怨到這個問題，他怒轟「我當初又沒有逼你用，也沒有說一定要把你留在這裡...」，好吧！當天一次把情緒上的困擾都講清楚，又過了一陣子，他心情平穩後，我們再重新提出要修改的方向，他才願意退一步，導致我們中間停擺了三年，第四年才又開始動手改善整座三合院。心真的很累～要不是我們是家人，多半我已經被趕走了吧 XXD
後話：
當然～上面的情況，都是已經排除，你在使用前，已經取得一半以上的所有權人的同意囉！因為老屋所有權人真的很多...當時我們在借用時，就委託我媽把阿姨們跟舅舅們的同意書都拿到手...也是花費好幾個星期。未經所有權人半數的同意，如果遇到任何法律相關的問題，你只有大吃虧而已喔！
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