[老屋創業] 三合院 | 老屋 裝修心路歷程 Part 3 | 公家老宅怎麼用？

三合院使用，進入第五年。 

非常有趣的是～當初特意切割的紅磚牆，改造而成的木頭櫥窗，竟然成為大家追捧的網美畫面？？！！ 當時完全沒有這樣的構思，只是希望自己用得很爽～ 

裝修進入第五年，最近的心得是：
#終於逐漸撥雲見日

頭二年，我們每個月都會花上一萬多塊的修繕費，像是太久沒使用的排水管，被公所水溝施工工程人員堵住、樹木修剪、水電管路重拉...因應營業需求的一些調整。

可能也是因為求好心切吧～總是希望這棟房子可以再使用上個30年。

這些基礎的規劃慢慢到位後，我們才開始思考自己追求的風格，以及我們品牌想呈現的畫面？後續又為了綠化、水泥、紅磚等鋪設跟DIY，大概又砸了幾萬塊，細項我就不去明列，因為我們其實也在摸索，很多東西都是先嘗試，再調整。 

目前開銷，還在持續增加，如果沒有開設這家蛋糕店，多少賺些補貼，真的是動彈不得～ 工商一下，歡迎來我們店內坐坐： 麵包屑&三合院 - 二戰後の三合院

等孩子大了，我們還在繼續開放夜晚的三合院呢，敬請期待。

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好的～其實這次的主軸是想說說，近幾年很多人使用了公家開放出租的老屋、老宅，歷史建築等案例...因為這座三合院的關係，跟老屋、老宅也有了很深的連結，不免就遇到了不少這類的經營者，在此我先為這些老屋夥伴們，默哀一分鐘。

先說說，斗六雲中街的 凹凸咖啡，這個使用案例，我個人覺得算是滿成功的，當天是我們到他們咖啡店消費，不經意遇到一位穿著海灘鞋，在草地上遛狗的老哥，順便就跟他聊了起來。

他們是一座日式建築的歷史建築，過去是警察宿舍，其實隔壁鄉 虎尾 也很多老屋被活化的案例，所以這個案例會如此順利，其實也算是很正常。

聽到老闆說，其實凹凸咖啡這個場地，其實之前也有其他人使用，後來經營不善，就結束營業了，隨後政府回收重新整修後，才重新發包給大家承租。

而承租也是有條件的，必須先看過你的使用計畫書，取得審核人員的認可後，才會同意承租，承租之後的場地維護，基本上就由承租者負責，其實還是多多少少需要做些營業需求的調整，但是～每一次調整，如果需要動到房子本體，像是釘子、打洞，都必須申請。

這時候，如果你再搭配一些文化補助案，或許可以降低很多投入的成本。不過前提是，你已經非常明確要運作什麼主題。

目前凹凸咖啡的老闆也是從外地返鄉，為了陪伴、就近照顧爸爸，所以才下定決心，將這邊經營起來，現在看起來算是有聲有色。

為什麼我視為成功案例？
1. 已整修完畢，沒有老屋整修的爭議。
2. 老闆完整的計劃案，讓大家看得到未來運作的狀況。
3. 扣除老屋整修費用，我記得初期承租還有房租補貼，補貼期限過後，就恢復正常，算是非常友善啊～～
4. 老闆一直能掌控，運作時的開銷，所以才能讓營運時間拉長。


結論：
他的成功案例條件，就是我後來遇到的幾個不算失敗，但狀況不樂觀的案例，所面對的困境...。

整修老屋，真的是筆大開銷，假如你想像是20萬，那絕對是120萬。再來就是在商業經營上，就如同凹凸咖啡的老闆，還是得要花上時間，慢慢捉模，所以能走得多遠，就是你未來存活最大的關鍵了。

建議：
1. 絕對要寫下老屋使用計畫書，然後拿去讓大家批評指教
2. 絕對要跟屋主談好條件，並且列入計畫書中的成本計算
3. 資金絕對要能靈活掌控，至少要列出三個資金來源的方案
4. 最重要的是，你的商業模式是什麼？


不管使用老屋幾年，我總是覺得，許多人想要靠著政府計劃案，來申請補助，賺取經費運作。但我們接觸過政府經費申請的幾次輔導，我們也慢慢發現，做一套跟寫一套，絕對要分開，雖然我們到目前沒有申請過任何經費，因為我們更希望把時間投注在商業模式的調整...

最終，最大的建議仍舊是，商業模式賺取的收入，要能夠負擔老屋修繕、整建的開銷，如果你只是想在老屋裡，賣杯50元的咖啡.....你還是去享受，已經投入而且這樣幹的老屋主們，支持他們，會讓你看到真正的答案是什麼。

下次見

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三合院 | 老屋 裝修心路歷程 Part 2 - 風格由你定--把腦袋炸到極限吧！
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